Quando sua empresa está realizando uma obra de engenharia, seja para outras empresas ou para pessoas físicas, você quer que seus clientes fiquem satisfeitos, não é mesmo? Assim, seu serviço será elogiado, a empresa ganha reputação e aumenta as chances de conquistar novos clientes e projetos. Mas também pode acontecer o contrário: um único problema, dependendo da gravidade, pode manchar uma trajetória construída por anos.
Nesse cenário, a regularização de obras pode parecer um mero incômodo bucrocrático. E até certo ponto é. Com certeza, o Brasil exige muitas documentações, taxas e certidões para suas construções… Mas a regularização também é essencial para evitar problemas, especialmente para a população que utiliza as obras.
Não precisamos puxar muito pela memória para relembrar casos de construções irregulares com rachaduras, risco de desabamento, incêndios e até ordens de demolição, por estarem em local proibido. Isso é um problema grave e que sua empresa precisa evitar — inclusive porque o marketing negativo disso pode afugentar muitos clientes.
Além disso, sem a regularização de imóveis, seus clientes não conseguem financiamento, não podem obter alvará para atividades comerciais e têm dificuldade para vender esse bem. Isso porque órgãos públicos e bancos só trabalham com obras regularizadas.
Sendo assim, se você trabalha (ou planeja trabalhar) com construção civil, você precisa saber mais sobre regularização de obras e imóveis. De fato, é um processo bucrático, mas essencial — e ele pode se tornar mais simples se você souber mais sobre ele.
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O que é a regularização de obras e como funciona o processo?
A regularização de obras ou imóveis é um processo legal, com várias documentações que comprovam que a construtora seguiu todos os requisitos de projeto e execução da obra — e, com isso, garante a segurança de quem irá utilizar a edificação.
Dito isso, a regularização realmente é um processo bastante burocrático e trabalhoso. Afinal, ela se divide em várias etapas, que começam antes da construção e precisam ser realizadas na medida em que ela avança. Nesse contexto, é interessante observar que algumas etapas são “pré-requisito” para outras, de modo que não é possível avançar sem cumpri-las.
Ainda assim, é possível encontrar uma lógica no processo e simplificar bastante a burocracia, uma vez que você entende como funciona a regularização de obras e quais documentos são essenciais para isso. A seguir, nós trazemos mais detalhes.
1. Antes da construção
Para começar, a regularização de obras deve iniciar antes mesmo de alguém colocar os pés no canteiro de obras. Isso porque você deve verificar a matrícula do terreno na prefeitura, para saber se não existem problemas judiciais ou exigências específicas em relação ao lote (como áreas de proteção ambiental, altura máxima para construções e outras questões).
A partir disso, o responsável pela obra deve comunicar a construção de uma edificação neste local — apresentando o projeto, assinado por profissional com cadastro no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) à prefeitura. Assim, o profissional se responsabiliza por seguir as exigências legais para obras desse tipo e por atuar de forma responsável, tomando as melhores decisões no projeto e na execução. Até porque é o profissional que irá responder por algum problema na edificação.
Dito isso, se não houver nenhum problema com a matrícula ou com o projeto, a prefeitura irá autorizar a construção, emitindo o alvará.
Antes de iniciar o trabalho no canteiro de obras, entretanto, o profissional responsável precisa registrar a construção no INSS. Isso permite o recolhimento de impostos sobre a execução da obra e o pagamento das contribuições trabalhistas dos funcionários.
2. Durante a construção
Enquanto a obra é executada, os responsáveis devem cumprir algumas exigências através do Sero (Sistema Eletrônico para Aferição de Obras) — um sistema do governo federal, que pode ser acessado pelo e-CAC.
As principais exigências, nesse sentido, são o pagamento das contribuições sociais referentes à execução da obra e ao uso de mão de obra. Isso é essencial para conseguir a averbação do imóvel, após a construção.
3. Depois da construção
Com o fim das atividades no canteiro de obras, o próximo passo e solicitar o Habite-se, junto à Secretaria Municipal de Urbanismo da sua cidade. Isso geralmente demanda uma vistoria de um técnico da prefeitura.
Depois, é possível solicitar a averbação do imóvel, que funciona como a “oficalização” dessa obra — atualizando as informações nos registros da prefeitura de um terreno para um imóvel já pronto. O Habite-se e a certidão negativa de débitos (CND) com o INSS são exigidos para isso, junto a outros documentos que vamos listar a seguir.
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O que é necessário para regularizar uma obra?
A lista detalhada de exigências para a regularização de obras pode depender bastante, já que esse processo é realizado nas prefeituras — e cada um dos 5.565 municípios brasileiros têm algumas legislações específicas. Algumas obras em alguns lugares podem exigir uma vistoria do Corpo de Bombeiros ou licenças de órgãos ambientais.
Isto posto, nós podemos fazer uma lista geral, com os documentos exigidos na grande maioria dos municípios. São eles:
- Matrícula do imóvel junto à prefeitura
- ART (anotação de responsabilidade técnica),
- Projeto arquitetônico e estrutural,
- Comprovante de vistoria dos bombeiros,
- Alvará da construção,
- Memorial descritivo,
- Memorial de cálculo,
- Habite-se,
- CND (certidão negativa de débitos) do INSS.
Como dito, tudo isso é exigido para que a construtora possa, ao final, averbar o imóvel. Assim, o imóvel está regularizado e pode ser vendido, financiado, utilizado em atividades comerciais, entre outras possibilidades.
Observando dessa maneira, o processo de regularização de obras ou imóveis se torna menos complicado do que pensamos, num primeiro momento. Conforme você ganha experiência, é possível transpor os desafios da regularização com mais destreza e menos incômodos.
Ainda assim, a regularização de obras ou imóveis é um processo bem caro, já que cada um desses documentos exige o pagamento de impostos e taxas.
Em geral, podemos estimar os custos do processo em 2% até 4% do custo total da obra. E se você não regularizar a obra desde o início, esse valor pode aumentar substancialmente, ainda mais se os órgãos públicos aplicarem multas e juros.
Aliás, também é possível regularizar obras já prontas — embora isso não seja indicado. Para tanto, é preciso contratar profissionais que estudem a construção e recriem seu projeto, para que as aprovações junto à prefeitura possam ser feitas. Ou seja, é um processo que custa bem mais e pode gerar diversos problemas, como revelar uma falha de projeto que gera multas.
O melhor é começar suas obras regularizando-as desde o início. Caso você tenha dificuldades com isso, é possível contratar a consultoria de especialistas, como contadores.
Falando em especialistas, concluímos o artigo dizendo que se você também precisa de experts em marketing para engenharia, você pode contar com a BuildV. Com nossa experiência e as metodologias únicas que desenvolvemos, nós podemos ajudar você a encontrar clientes para qualquer projeto. Afinal, se o marketing negativo de uma construção irregular pode minar sua reputação, o marketing positivo pode alavancar seus resultados.
